江西百信司法鉴定中心

施工导致墙面窗角变形开裂   房屋贬值  居民获赔
   

        因为隔壁工地施工，导致自家居住的房屋开裂。肇事一方愿意承担修复责任，但事情是不是就这么简单呢？居民们认为房子即使修好了，也不再像损坏以前那样值钱了，肇事一方还应该赔偿房屋的贬值差价。近日，市二中院审结本市首例房屋贬值赔偿案，居民们的这一要求获得了支持。

　　墙面窗角变形开裂

　　2006年9月前后，家住延长中路500弄8号601室的居民郝先生发现，自己房屋的墙面、窗角开始变形开裂；门、窗变形翘曲。之后该楼的居民发现从1楼到6楼的整幢楼房，在相同位置都出现了裂缝，裂缝长半米到1米不等。大家立即将目光盯住了隔壁老沪太路201号正在开发建设的新弘国际公寓。郝先生的房屋就位于该公寓5号楼和一区地下车库的北侧，距离地下车库约10米，距离5号楼约35米。居民们认为，从2006年3月开始，新弘国际公寓工地上连续压桩，导致自己的楼房抖动，之后又进行挖土施工，这些是造成房屋出现开裂变形的“罪魁祸首”。

　　居民们找到新弘国际公寓的开发商上海恒太置业发展有限公司。经过交涉，恒太公司派员上门查看，并表示愿意修复。因为施工中的灰尘对周边居民造成不便等原因，恒太公司还曾经给予包括郝锦元在内的延长中路500弄7号、8号、8号甲居民每户人民币800元的补偿款。但在居民们看来，仅仅对裂缝进行修复以及这点补偿款，远不能解决问题。

　　庭上激辩各执一词

　　“购房之初，住房光线充足，通风良好，推窗见景，让人感觉舒服，有益健康，还能使房子保值、增值”，居民们觉得，突兀而起的大楼遮蔽了邻近的住户，使自己陷入阴暗、潮湿、压抑的生活环境之中。临近工地上拔地而起的高层建筑侵犯了自己住房的采光权、日照权、通风权、隐私权、眺望权。新弘国际公寓的车库通道和出入口临近自家的楼房，汽车进出会产生大量废气、噪声，影响空气质量。受到这些因素的影响，居民们认为即使修好了裂缝，自己的房屋也已经贬值。于是，包括郝先生在内的9户居民要求恒太公司在对每户房屋受损部分进行修复基础上，再赔偿每户房屋贬值损失55000元。

　　而恒太公司则表示，新弘国际公寓项目经政府有关部门批准设立，也按照有关规定进行建造，因此，自己是没有过错的。如果确实因为施工造成了周边居民房屋裂损，愿意进行修复，但不能同意居民们的其他要求。从恒太公司手上承接新弘国际公寓建设施工的堡华公司也认为，受损房屋应当予以修复，但修复后不再存在房屋贬值的问题，

　　双方莫衷一是，于是对簿公堂。关于被告恒太公司是否因为建造新弘国际公寓对居民房屋的日照、采光和通风造成了影响而应当承担赔偿责任的问题，闸北区法院一审审理认为，相邻建筑物的所有人或利用人之间必须负有一定的容忍义务。只有在日照、采光和通风妨碍超出必要的容忍限度，受害人主张排除妨碍和损害赔偿才能够得到支持。新弘国际公寓的规划、设计并不违反相关规定，其所造成的影响，应当视为未超出社会一般人的容忍限度。

　　同时，法院认为，原告郝先生等居民的房屋经过修复以后仍然会造成一定程度的价值贬损，所以恒太公司还应当对此承担赔偿责任，判令恒太公司给付郝先生等人房屋价值贬损赔偿金35500元。恒太公司对此不服，向市第二中级人民法院提出上诉，但被驳回。

　　释疑解惑

　　法院凭何依据作出赔偿判决

　　案件审理中，经原告申请，上海市高级人民法院依法委托上海国城房地产估价有限公司对延长中路500弄8号601室郝先生的房屋修复后是否存在贬值进行评估，根据国城房地产估价公司于2008年6月17日出具的《房地产估价报告》，该房屋经修复后贬损价值为35500元。法院最终作出的赔偿金额，也是依此确定。但是在庭审中，恒太公司等对这份报告提出异议，双方在评估标准上显示出巨大差异。

　　上海国城房地产估价有限公司派人员到庭表示，该报告采用市场比较法，就是比较郝先生的房子在没有受损的情况下正常的市场价值，与修复之后的市场价值之间的差额。评估中，他们针对专业估价师进行了调查，运用他们的专业经验对贬损幅度进行判定。

　　对此，恒太公司认为采用市场比较法是错误的，受损房屋的价值贬损额应为达到完好房屋或基本完好房屋的修复费用。而恒太公司已经答应对开裂房屋进行修复，所以无需再承担房屋贬值赔偿。

　　不过，法院最终支持了国城公司的说法，认为恒太公司提出的异议，理由不足，不予采纳。

　　律师观点判赔“贬值费”具有示范作用

　　上海名江律师事务所耿战军律师是此次案件中郝先生等9户原告的代理人。据他介绍，房屋贬值赔偿在上海并无先例，这是第一案。

　　“这次很重要的一点是确立了市场定价的原则”，耿律师介绍，除了庭审中委托正规的评估公司估价，开庭前居民们就曾到中介公司评估自己的房屋，得到的结果是每平方米市场价比邻近未受损房屋低2000至3000元。中介解释说是因为房屋受过损坏，即使经过修复，房屋也是要贬值的。眼看自己用辛苦钱买来养老的房屋受损，许多年迈的老人痛心不已。

　　但在法庭上，被告恒太公司等坚持认为，房屋修复后再进行贬值赔偿没有先例，房屋修复后不存在贬值。“汽车出了交通事故，撞了一下，就没原先值钱了。房子为什么就不是呢？”耿战军反问，他的观点得到了法院的支持。

　　一些法律界人士表示，“根据市场原则来评估物品受损后是否贬值，这将为同类案件提供示范作用”。

　　据耿战军介绍，2007年5月受理此案时，居民们因为房屋开裂找到开发商，但一直没有得到很好解决，双方矛盾不断激化，居民们还曾多次上访，或直接和施工方发生冲突，产生不安定因素。这次诉讼胜利后，小区内安静了许多。所以，这个案子也将为这类群体性纠纷通过法律渠道得到规范解决提供样本。作者：陈鹏庭

来源: 青年报(上海)